Publié le 5 mars 2017

« Aujourd’hui  on doit être très imaginatif afin de tirer un profit dans l’immobilier. Fini l’époque où vous souhaitiez acheter un appartement pour investissement dans le centre-ville, profitant de la location et ensuite de la revente avec une forte plus value. Le marché présente de nombreux défis, mais cependant il y a encore des occasions il faut en revanche être plus imaginatif pour les détecter » , dit David Raphaël, propriétaire du groupe Raphaël. Lors d »un entretien avec lui il essaye d’expliquer où il est encore possible de trouver des vraies affaires, quel sera le sort des investisseurs immobiliers que l’état essaye de sortir du jeu,  et de donner son opinion sur les actions du gouvernement dans la lutte contre la hausse des prix de l’immobilier et si cette lutte n’est pas perdue d’avance.

Pensez-vous, que compte tenu de l’état du marché et de ses prix, il vaut la peine d’investir dans l’immobilier en Israël, ou est-il préférable d’attendre?

« Si vous trouvé un actif qui n’a pas atteint son plein potentiel et vous pensez que par exemple grâce a sa rénovation il peut générer un bon retour sur investissement, je n’attendrais pas pour cet investissement et je signerais maintenant l’affaire. En revanche, un bien actuellement sans aucune valeur ajoutée il est très probable qu’il ait atteint son prix  maximal, et pour un tel investissement je préfèrerais attendre ».

Quels sont les biens et les zones géographiques ou les investisseurs doivent se concentrer?

« Malgré les augmentations de ces dernières années et malgré les tentatives du gouvernement de  pousser les investisseurs hors du marché, vous pouvez trouver des biens immobiliers avec un potentiel inexploité, il est toujours possible de générer une plus-value. Prenez une ville comme Hadera, si vous y investissez aujourd’hui dans un appartement ordinaire dans le centre-ville, il est probable que l’investissement ne soit pas un succès.

En revanche, la mer a toujours été une forte valeur ajoutée et vos chances d’y voir augmenter vos rendements sont plus grande, donc la partie occidentale de la ville -. Près de la plage et des nouvelles constructions ont peux trouver encore des  investissements immobiliers à fort rendement. La proximité de la mer aura toujours une demande forte et à Hadera les prix y sont encore raisonnables et abordables par rapport à d’autres villes sur le littoral du pays.

En dehors de l’emplacement de la propriété, il est très important d’examiner pour un bien le potentiel qu’une rénovation va apporter sur son prix. Par exemple, un appartement délabré en centre ville sera très demandé , surtout quand la ville mène une politique active de rénovation et transforme un bien qui était obsolète en un bien avec un fort potentiel ».

Pensez-vous que les efforts du gouvernement portent leurs fruits et permettrons l’arrêt de la hausse des prix voir même faire baisser le prix des logements?

«Dans le centre ou la demande est importante, les prix continueront d’augmenter malgré l’intervention du gouvernement. Des villes comme Tel Aviv, Ramat Gan et Giv’atayim, qui constituent les centres d’affaires et le nerf du pays, il n’y a pas de réserves foncières et donc il n’y a aucune raison que les prix ne continuent pas de monter. Même dans le passé, Tel Aviv était la ville la moins touchée pendant les périodes de récessions et de crises économiques qui ont largement impactées le marché de l’immobilier. Dans la périphérie du nord, ou les réserves foncières ne manquent pas, si les efforts commerciaux sont importants, comme l’état le prétend, alors ces efforts peuvent porter leurs fruits.  »

Pensez-vous que les solutions politiques que l’état propose concernant l’offre à travers la concentration du pouvoir dans les mains du ministre des Finances et des appels d’offres sur les prix plafonds aux  habitants, sont des bonnes solutions  qui en fin de compte influeront sur le marché?

« L’idée de centralisation des pouvoirs est judicieuse, mais cela doit être vraiment mis en oeuvre sur le terrain, car la lourdeur administrative est très compliquée et la multiplication des comité locaux et nationaux pour le logement n’ont pas encore révélées leur véritable utilités. La fixation de prix plafonds pour les locataires est une solution bonne et juste, car en fait, ces sont des appels d’offres encadrés qui assurent la totalité, ou au moins la majeure partie des avantages octroyés iront au véritable bénéficiaires et non pour enrichir un peu plus les promoteurs, mais pour le moment tout ça sont des mots et pas des actes. Tant que la commercialisation de ce type de projet ne sera pas massive, cela va juste augmenter la méfiance des citoyens dans le gouvernement et augmenter la hausse des prix.

« D’autre part, nous ne devons pas penser seulement à  la quantité du nombre de projets commercialisés, mais aussi à la juste répartition géographique de ces projets. La planification de la commercialisation doit être faite de manière effective et partager le gâteau sur l’ensemble du pays ainsi éviter de faire de construire des milliers de maisons que dans des zones voisines. Une commercialisation très ciblée à essentiellement pour effet de faire baisser les prix que dans certaines zones géographiques et crée un grand déséquilibre sur le marché.  »

Pensez-vous que les solutions d’appels d’offres fermés sont préférables comparé à des solutions plus simples comme des subventions directement attribuées aux acheteurs pour l’achat d’un premier appartement?

«La solution  des subventions pour les jeunes couples afin d’acheter un appartement peut être problématique, car il va augmenter la demande et les prix, et au final le montant de la subvention sera trop faible en termes réels, et dans la  pratique une grande partie sera reversée au promoteur. A partir du moment ou on ne bloque pas les entrepreneurs, à savoir, déterminer un plafond avec un prix maximum comme cela va se passer avec le prix plafond au résident, ils vont toujours trouver une raison d’augmenter les prix et donc il seront les vrais bénéficiaires des subventions et n’influera pas le marché comme escompter ».

Et qu’en est il des biens anciens?

Puisqu’en réalité la majeure partie du marché du logement concerne des biens anciens, dans ce domaine la solution de la subvention de l’état doit être évaluée. Cependant, si il n’y a pas le contrôle du gouvernement sur la question, les effets secondaires peuvent aboutir à une l’envolée des prix et à d’autres effets indésirables. Nous devons tenir compte de cela et imaginer des solutions qui éviterais ces effets indésirables comme par exemple des subventions lors la souscription a un crédit immobilier, etc. ».